『不動産エトセトラ』 インスクエア ビジネスニュース Vol.449
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■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━[vol.449] 2014/01/22━━━■
‥‥◇◆ 目次 ◆◇‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
01:本日のコラム…『 不動産エトセトラ 』
／ 石田 竜一（バリューレイズ社長）
02:日本最大級の食品関連のインドネシア商談会＆対策セミナー・説明会
のご案内
03: その他お知らせ
１ インスクエアの最新情報
・サポーターに実演販売プロモーター登場
・インスクエア上野 交流会
・インスクエア上野、横浜関内のご案内
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01 ┃ 本日のコラム － 『 不動産エトセトラ 』
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┃／石田 竜一（バリューレイズ社長）
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皆さんこんにちは。東京事務所＆ハラル・ジャパン協会の佐久間です。
今日は皆さんに新メンバーを紹介します。
僕は日頃から「もったいないモノやサービス」を研究しています。
その中でスペースやビルのもったいないを有効利用することで情報交換して
いる仲間でバリューレイズの石田社長がいます。
出身も岐阜と福井で近い事もあり、より親近感もつ好中年！？です。
今後もよろしくお願いします！
（インスクエアメルマガ編集委員：佐久間朋宏）
みなさん、はじめまして。株式会社バリューレイズの石田竜一と申します。
主に、東京都心部の個人オーナーさんの中小ビルの賃貸運営や、資産活用のコ
ンサルティング事業を行っています。今回から不動産の、主に投資や賃貸運営
などについてのことを書かせていただきます。
みなさんも実感されている通り、アベノミクスやオリンピック決定を受けて、
不動産市況にもいろいろと動きが出てきています。消費税増税前に自宅を買う
動きなどもニュースで報道されていますよね。
一方で、「株で儲かった分で年金代わりにマンション投資を始めたい」とか、
「年金が不安だから今のうちに不動産に投資しておきたい」
「この先のインフレを考えると現物資産のほうが安全だ」
など、不動産での資産運用を考える人がとても増えた実感があります。
そういう「今は持ってないけど、これから不動産投資を始めたい(始めるかもし
れない)人」たちのために、不動産投資って実際どうなのよ？という視点で書い
てみたいと思います。
ただし、あくまで「不動産を所有して賃貸業を行うこと」に焦点をあてること
にします。転売目的の投資やデベロッパー業はこれをお読みの方にはあまり馴
染まないと思いますので。
「不動産投資はリスクが大きい？」
あ、はい、そのとおりです。いや、正確にはリスクが「多い」と言うべきでし
ょうか。では、不動産投資はキケンだから止めた方がいいのでしょうか？
先に結論を言います。
答えは、「わからない」です。
フザケているわけではありません。
かねてより私は「不動産投資（賃貸不動産経営）も立派な事業だ」と申し上げ
ています。
これをお読みの方々は、ご自分でビジネスを起こされている人も多いと思いま
すが、まだ会社に残っている人から「自分で起業するなんてリスク高いんじゃ
ない？」などと言われたことはありませんか？
一般的に「ビジネスというものはリスクが高いのですか？」と聞かれても、
実際に始めてしまっている人に言わせれば、
「何をやるかによるし、景気にも左右される。経営者次第なんじゃな～い？」
と答えるのではないでしょうか？
結局は「わからない」のです。
不動産投資も似たようなところがあります。どういう物件を買うかにもよるし、
同じ物件でも値段によって安全性は変わるし、勝った後にほったらかしの人と
運営に手間をかける人とでは大きくその後のパフォーマンスに差が出てきます。
要は、不動産賃貸運営ビジネスにおけるリスク要因をきちんと理解して、それ
をどう乗り越えていくかにかかっているわけです。
前置きが長くなりました。
それでは、不動産賃貸運営にはどんなリスクがあるのか少し整理してみましょう。
・買った物件の値段が下がるリスク
・空室発生のリスク
・賃料が想定より下がってしまうリスク
・建物の修繕費がたくさんかかってしまうリスク
・地震で建物が倒壊するリスク
・借入をしていた場合の金利高騰リスク
もっと細かいところで言えば、
・テナントの倒産リスク
・賃料の滞納リスク
・テナントとの訴訟リスク
・強盗が入る、酔っ払いに落書きされる、自殺が起こる、など事件発生のリスク
他にも、
・売りたいときにすぐ売れず、現金化に時間を要するリスク
・銀行の貸しはがしに遭ってしまうリスク
などなど、実にたくさんあります。また、事前の調査から始まり、購入条件な
どの交渉やジャッジ、購入後の運営にまつわるあれこれなど、メンドクサいこ
とがいろいろあります。
しかし、これらのリスクはほとんどのものがコントロールすることができます。
もしくはヘッジをかけることができます。
ベンチャー起業家が珍しくなくなった昨今でも、事業失敗→一家逃亡的な漠然
とした「リスク感」に支配されて、風前の灯火のカイシャにしがみついている
人はたくさんいます。
一方で、「サラリーマン大家さん」という言葉が一般化されたことでも見てとれ
るように、個人でも大きく借入を起こし、不動産オーナーとしてキャッシュフ
ローを謳歌するニュータイプもたくさん出現しています。
果たしてサラリーマン大家さん達は、とっても向こう見ずな、リスクにマヒし
ちゃってる異常な人たちなのでしょうか？
そんなことはありません。（正確にはそんな人ばかりではありません。）
次回からは、先ほど羅列した「不動産賃貸業にまつわるリスク」についてもう
少し考察してみます。
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▼プロフィール：
・氏名：石田竜一(イシダリョウイチ）45歳
・出身：福井県福井市
・高校/大学：福井県立藤島高校 / 早稲田大学理工学部建築学科
・役職：（株）バリューレイズ 代表取締役 http://valueraise.jp/blog/
・職種：中小ビル賃貸運営・資産コンサルティング・相続税対策
・経歴：
１９９０年
㈱リクルートコスモス（現㈱コスモスイニシア）入社後、㈱リクルートビルマ
ネジメント（現㈱ザイマックス）にて、事業用オフィスビルの運営、大手法人
保有不動産の運営アウトソーシング受託、不動産の有効活用コンサルティング
に従事する。
途中、メガバンクとの合弁会社である㈱マックスリアルティー社にて不良債権
担保不動産の評価・売却、国内および外資系不動産投資ファンドのアセットマ
ネジメント責任者を歴任。
２００８年
㈱バリューレイズ 設立
サラリーマン時代の経験から「プロのビル運営ノウハウを一般のビルオーナー
にも採用してもらえばもっとビルもオーナーも元気にできる」 という思いを強
く持ち、これらの経験とノウハウを、中小オフィスビルのオーナーの役に立て
たいという気持ちから独立起業。
一級建築士、宅地建物取引主任者、不動産証券化マスター、ビル経営管理士、
ファイナンシャルプランニング技能士 、管理業務主任者、日本ホームインスペ
クターズ協会公認ホームインスペクター
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02 ┃日本最大級の食品関連のインドネシア商談会＆対策セミナー・説明会
┃【限定50人募集】
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┃ インスクエア特典：インスクエア会員先行予約スタート！！
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国内最大規模の商談会「インドネシア・ハラールマーケット商談会」を
開催します、インドネシアから２０社のバイヤーが来日して国内から
５００社の食品や食器・調理機器などのメーカー・バイヤーも参加予定です。
http://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000002.000008676.html
そして今回は初の企画として、海外との商談会に出たことがない方も
いままで出ても商談がうまくいかなかった方も必見の、商談を劇的に
成功させるための直前対策【無料】を、わざわざインドネシアからプロ
を及びして東京で行います。
この直前対策は、
輸出入の経験がなくても海外と取引してみたい方にも参加いただけますので
ご安心ください。
《出展説明会日程：１月２３日（木）参加費無料の商談会成功指南》
詳しくは⇒ http://www.jhfp.jp/exhibition/index03.php
初の試みとして、商談成功率を高める為に、１９年間インドネシアでの
製造、輸入、卸経験豊富なプロを招き事前に商談会の対策までも行います。
本商談会は2014年度の経済産業省クール・ジャパン戦略推進事業として
事業採択された「ジャパン・ハラール・フードプロジェクト」の一環です
が、第１弾は１２月４日に行われ、「食品輸出進出セミナー」は２００人
を超える来場者で満席でした。
なんと、
このセミナーでリクエストの最も多かった志賀正和社長が商談会成功の
指南を行うというもの【無料】、またとない機会ですので、ぜひお申し込み
ください。
（出展説明会概要）
日時：2014年1月23日（木）13：00～15：00
場所：アットビジネスセンター東京駅 201号室
定員：50名
参加対象：商談会の出展者、出展検討中企業
参加費：無料
プログラム
①「バイヤーはここを見る！」（仮）
「ジャパン・ハラール・フードプロジェクト」
ビジネスプロデューサー兼ビジネスコンサルタント 志賀 正和氏
②「本商談会で商機をつかむために」
商談会概要、出展要綱の説明
③質疑応答
出展説明会サイト：http://www.jhfp.jp/exhibition/index03.php
最後に、
このプロジェクトは３月４日、５日の商談会が本番ですので皆様
こちらもお忘れないようにチェックしてください。
http://www.jhfp.jp/exhibition/index01.php
インスクエア会員の方に先行予約受け付けています。
インスクエアメルマガと明記願います。
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03 ┃ その他のお知らせ
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┃ 1. インスクエア最新情報
┃ ２. インスクエア上野、横浜関内のお知らせ
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≪インスクエア最新情報≫
□ サポーターに目利きリスト登場 □
インスクエアには、サポーターという組織があるのをご存知ですか？
めったに出会えないその道のプロに相談できる出会いを作ります。
今回は「TVショッピングのプロ 目利き人」です。
「目利きリスト」ってなんだ？って思われる方どうぞこちらのレポートを
ご覧ください。
≪インスクエア上野、横浜関内のお知らせ≫
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上野駅近く不忍の池を見下ろす絶好のビジネス環境に
『インスクエア上野』がオープン。
この二つの施設には初の試み盛りだくさん
いままでのレンタルオフィスの感覚を覆すコストパフォーマンスです。
ワンランク上の大人のデザインなのに超格安
横浜関内 http://in-sq.com/kannai/index.html
上野 http://in-sq.com/ueno/index.html
窓面が多い大型施設 抜群の明るさ
低価格ハイグレードのコストパフォーマンス
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※ただ今オープンキャンペーンを実施しています。【無料特典】多数あります
この機会に是非見学にお越しください
お問い合わせは、０３－６８６８－４３４４ まで。
★インスクエア 関連WEBサイト★
【インスクエア池袋公式サイト】
http://in-sq.com/index.html
【オフィス探しのポ－タルサイト】
http://www.at-office.co.jp/
【レンタル会議室探すならアットビジネスセンター】
http://abc-kaigishitsu.com/
【インスクエア公式サポーター 営業支援担当（株）東京事務所】
http://www.tokyojimusyo.com/
【ビジネスコンテンツアグリゲーション（株）ＰＤＢマーケティング】
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