『中小ビル空室対策の話』 インスクエア ビジネスニュース Vol.461
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■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━[vol.461] 2014/02/05━━━■
‥‥◇◆ 目次 ◆◇‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
01:本日のコラム…『 中小ビル空室対策の話 』
／ 石田 竜一 （バリューレイズ社長）
02:インスクエア【夜】の1時間セミナーご案内
普段聞けないこともココなら聞ける 今回は「銀行」です。
03: その他お知らせ
１ インスクエアの最新情報
・サポーターに実演販売プロモーター登場
・インスクエア上野、横浜関内のご案内
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01 ┃ 本日のコラム － 『 中小ビル空室対策の話 』
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┃／石田 竜一 （バリューレイズ社長）
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株式会社バリューレイズの石田竜一です。
主に、東京都心部の個人オーナーさんの中小ビルの賃貸運営や、資産活用のコ
ンサルティング事業を行っています。
前回、不動産をこれから購入して賃貸運営を始めようとした場合のリスクにつ
いてリストしました。
・買った物件の値段が下がるリスク
・空室発生のリスク
・賃料が想定より下がってしまうリスク
・建物の修繕費がたくさんかかってしまうリスク
・地震で建物が倒壊するリスク
・借入をしていた場合の金利高騰リスク
もっと細かいところで言えば、
・テナントの倒産リスク
・賃料の滞納リスク
・テナントとの訴訟リスク
・強盗が入る、酔っ払いに落書きされる、自殺が起こる、など事件発生のリスク
他にも、
・売りたいときにすぐ売れず、現金化に時間を要するリスク
・銀行の貸しはがしに遭ってしまうリスク
などなど。
これらの「不動産賃貸業にまつわるリスク」についてもう少し考察するために、
カテゴリー別に整理してみたいと思います。
いろいろ見解はあると思いますが、独断で以下の5つに大別してみます。
・まずは、値下がり（キャピタルロス)のリスク
・次に、保有中のキャッシュフロー減（インカムロス）のリスク
（空室発生、賃料値下がり、滞納、修繕費等のコスト増）
・いろいろとメンドくさいことが起こるリスク
（事件や事故、訴訟など）
・そもそも資産がすべてパーになってしまうリスク
（天災や戦争など）
・最後に金融的なリスク
（金利変動や銀行の態度の豹変、売却時のタイムロスなど）
どれも実際に起こるとイヤなことばかりですが、これらのうち自分でコントロ
ールできないリスクはどれでしょうか？
実は、どのリスクもある程度までは自分でコントロールすることができます。
どんなビジネスもそうですが、どこにリスクが潜んでいるか、そのリスクはど
の程度の大きさなのか？自分でそのリスクがコントロールできるのか？がとて
も大事です。
自分で（努力すればですが）コントロールできるリスクであれば、過剰に恐れ
る必要はありませんよね？
要はリスクをコントロールするためのテクを身につければいいわけです。
世の中には、不動産投資に関してのいろいろな解説書があふれていますので、
それらで勉強することもできます。
ただ、これらのリスクコントロールについて体系的にまとめて解説しているも
のは少ないように思いますので、それぞれのリスクについて、次回からひとつ
ずつ検証してみることにします。
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▼プロフィール：
インスクエアメルマガ編集委員、営業・販売支援担当
・氏名：石田竜一(イシダリョウイチ）45歳
・出身：福井県福井市
・高校/大学：福井県立藤島高校 / 早稲田大学理工学部建築学科
・役職：（株）バリューレイズ 代表取締役 http://valueraise.jp/blog/
・職種：中小ビル賃貸運営・資産コンサルティング・相続税対策
・経歴：１９９０年 ㈱リクルートコスモス（現㈱コスモスイニシア）入社後、
㈱リクルートビルマネジメント（現㈱ザイマックス）にて、事業用オフィスビ
ルの運営、大手法人保有不動産の運営アウトソーシング受託、不動産の有効活
用コンサルティングに従事する。
途中、メガバンクとの合弁会社である㈱マックスリアルティー社にて不良債権
担保不動産の評価・売却、国内および外資系不動産投資ファンドのアセットマ
ネジメント責任者を歴任。
２００８年 ㈱バリューレイズ 設立
サラリーマン時代の経験から「プロのビル運営ノウハウを一般のビルオーナー
にも採用してもらえばもっとビルもオーナーも元気にできる」 という思いを強
く持ち、これらの経験とノウハウを、中小オフィスビルのオーナーの役に立て
たいという気持ちから独立起業。
一級建築士、宅地建物取引主任者、不動産証券化マスター、ビル経営管理士、
ファイナンシャルプランニング技能士 、管理業務主任者、日本ホームインスペ
クターズ協会公認ホームインスペクター
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02 ┃インスクエア【夜】の1時間セミナー開催
┃普段聞けないこともココなら聞ける 「銀行の選び方使い方」
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┃ インスクエア特典：インスクエア会員【無料ご招待】
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インスクエア恒例 【夜】の1時間セミナーです。
業界の最前線でバリバリ活躍する方をこっそりお招きして、普段聞けないこと
もぶちゃけ聞いてしまおうというこの企画。
今回の最前線からの先生は、某金融機関で企業担当として活躍N氏です。
さあ【夜】たったの1時間なんでも聞いちゃいましょう。
【インスクエア夜の1時間セミナーご案内】
日時：2014年2月12日（水）19：00～20：00
会場：インスクエア池袋 ビジネスラウンジ
〒171-0022
東京都豊島区南池袋2-49-7 池袋パークビル1階
講師：スペシャルゲスト 某金融機関の現役ご担当者様
定員：10名の予定
※参加希望者多数の場合には会場変更（池袋駅前）する場合がございま
す。
参加料：一般参加者１０００円 【インスクエア会員無料】
※申し込みはこちら⇒ http://in-sq.com/other/schedule.html
ビジネスに、金融機関とのお付き合いは無くてはならないものですね、
その現場の中心でバリバリ活躍している方を講師としてお招きし、
一番気になる「融資」についてお話を聞かせていただけることになりました。
ビジネスラウンジでの開催ですので、とても近い距離で裏話も交えながらの
お話しになります。後半には、質問相談タイムも取っておりますし、
個別に相談もしやすいようにラウンジでの少人数開催としました。
お早めにお申込ください。
但し、参加希望者が多数の場合は、駅前会議室での開催となる
場合がございます。遠慮なくお申込ください。
【内容】
・ 銀行と信用金庫、信用組合の違い
・ 簡単に出来る貸出積極的な金融機関の見分け方
・ 的確な情報提供をしてくれるか
・ 借入に関してのQ&Ａ
・ 質疑応答
※申し込みはこちら⇒ http://in-sq.com/other/schedule.html
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03 ┃ その他のお知らせ
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┃ 1. インスクエア最新情報
┃ ２. インスクエア上野、横浜関内のお知らせ
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≪インスクエア最新情報≫
□ サポーターに目利きリスト登場 □
インスクエアには、サポーターという組織があるのをご存知ですか？
めったに出会えないその道のプロに相談できる出会いを作ります。
今回は「TVショッピングのプロ 目利き人」です。
「目利きリスト」ってなんだ？って思われる方どうぞこちらのレポートを
ご覧ください。
≪インスクエア上野、横浜関内のお知らせ≫
横浜エリアのビジネスゾーン関内に『インスクエア横浜関内』
上野駅近く不忍の池を見下ろす絶好のビジネス環境に
『インスクエア上野』がオープン。
この二つの施設には初の試み盛りだくさん
いままでのレンタルオフィスの感覚を覆すコストパフォーマンスです。
ワンランク上の大人のデザインなのに超格安
横浜関内 http://in-sq.com/kannai/index.html
上野 http://in-sq.com/ueno/index.html
窓面が多い大型施設 抜群の明るさ
低価格ハイグレードのコストパフォーマンス
Ｗ１４００の大型デスクでゆったり執務
※ただ今オープンキャンペーンを実施しています。【無料特典】多数あります
この機会に是非見学にお越しください
お問い合わせは、０３－６８６８－４３４４ まで。
★インスクエア 関連WEBサイト★
【インスクエア池袋公式サイト】
http://in-sq.com/index.html
【オフィス探しのポ－タルサイト】
http://www.at-office.co.jp/
【レンタル会議室探すならアットビジネスセンター】
http://abc-kaigishitsu.com/
【インスクエア公式サポーター 営業支援担当（株）東京事務所】
http://www.tokyojimusyo.com/
【ビジネスコンテンツアグリゲーション（株）ＰＤＢマーケティング】
http://www.p-db-m.com/
【インスクエア公式サポーター ＩＴ担当（株）ＣＮＥＴメディアサービス】
http://www.cnet-media.co.jp/
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【インスクエア運営事務局】
株式会社アットオフィス
e-mail: info@in-sq.com URL: http://in-sq.com/index.html
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