『不動産賃貸業にまつわるリスク』 インスクエア ビジネスニュース Vol.475
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■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━[vol.475] 2014/02/22━━■
‥‥◇◆ 目次 ◆◇‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
01:本日のコラム…『 不動産賃貸業にまつわるリスク 』
／ 石田 竜一（株式会社バリューレイズ社長）
02:インスクエア【夜】の１時間セミナーご案内
平成２５年度と平成２６年度の補助金について、担当者に聞けるイベントで
す！
03: その他お知らせ
１ インスクエアの最新情報
・サポーターに実演販売プロモーター登場
・インスクエア上野、横浜関内のご案内
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01 ┃ 本日のコラム －
┃『 不動産賃貸業にまつわるリスク 』
━━┃……………………………………………………………………………………
┃ ／ 石田 竜一（株式会社バリューレイズ社長）
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株式会社バリューレイズの石田竜一です。主に、東京都心部の個人オーナーさ
んの中小ビルの賃貸運営や、資産活用のコンサルティング事業を行っています。
投資としての「不動産賃貸業にまつわるリスク」について、カテゴリー別にひ
とつずつ検証していきます。
・値下がり（キャピタルロス)のリスク
・保有中のキャッシュフロー減（インカムロス）のリスク
（空室発生、賃料値下がり、滞納、修繕費等のコスト増）
・いろいろとメンドくさいことが起こるリスク
（事件や事故、訴訟など）
・そもそも資産がすべてパーになってしまうリスク
（天災や戦争など）
・金融的なリスク
（金利変動や銀行の態度の豹変、売却時のタイムロスなど）
まず、値下がり（キャピタルロス)のリスク。について。
一般的にこのことは、景気などによる要因も大きいので、自分ではコントロー
ルできないような気がします。
しかし、そもそも景気なんて明日の天気を予想するようなもので、あまり真剣
に考えすぎても仕方ないですし、いい時もあれば悪い時もあるのです。
ご存じのように、90年代初めまでのバブル景気破綻後にも、07年のリーマン
ショック前までの数年間はミニバブルの時代もありました。
買って転売した時の利ザヤだけに着目すれば、不動産投資なんて危なくてとん
でもない、ということになるのかもしれません。
バブル破綻以降、この20年以上もの間、ほぼ一貫してデフレでした。
デフレはモノの値段が下がる（お金の価値が上がる）からデフレというのです
から、不動産の値段も当然下がります。
すると、インフレになると値段は上がるのでしょうか？
経済の常識から考えればそうなります。
詳しい解釈は専門家に委ねますが、要は両面あるわけですし、リスクばかり気
にしていても仕方がないということです。
もうひとつ、建物は最終的に無価値になりますが、土地の価値は景気や相場に
左右されることはあっても、絶対的な価値が原則的に変わることはありません。
土地の上に建物があり、そこから得られる期待収益に対してどれくらいの利回
りなら買いたいと思うか？
これが不動産ファンドなどで不動産を購入する際の判断基準となる「収益還元
価格」です。
この収益還元性を、建物の利用可能な期間の概念も含めてハジくとさらにシビ
アな評価が可能です。
要はこれがきちんと見極められていれば、高値買いをして後で損するリスクは
想定できます。全部は無理ですが、キャピタルロスのリスクは自分でコントロ
ールできるのです。
それに、「相場的に値下がりしていても、普段は賃料収入があるから売らなく
てもいい」
と余裕で構えていられるオーナーにとっては、ある時点での売却(想定)価格が
どうであっても、事業性には直接関係しないのです。
この、「賃料収入があるから別に今売らなくてもいい」という選択肢を持てる
のは実に強いです。この状況を作るためには、金融的なリスクのコントロール
も大切なポイントになってきます。（金融的なリスクのコントロールについて
は後の方でご説明します）
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▼プロフィール：
インスクエアメルマガ編集委員、営業・販売支援担当
・氏名：石田竜一(イシダリョウイチ）45歳
・出身：福井県福井市
・高校/大学：福井県立藤島高校 / 早稲田大学理工学部建築学科
・役職：（株）バリューレイズ 代表取締役 http://valueraise.jp/blog/
・職種：中小ビル賃貸運営・資産コンサルティング・相続税対策
・経歴：１９９０年 ㈱リクルートコスモス（現㈱コスモスイニシア）入社後、
㈱リクルートビルマネジメント（現㈱ザイマックス）にて、事業用オフィスビ
ルの運営、大手法人保有不動産の運営アウトソーシング受託、不動産の有効活
用コンサルティングに従事する。
途中、メガバンクとの合弁会社である㈱マックスリアルティー社にて不良債権
担保不動産の評価・売却、国内および外資系不動産投資ファンドのアセットマ
ネジメント責任者を歴任。
２００８年 ㈱バリューレイズ 設立
サラリーマン時代の経験から「プロのビル運営ノウハウを一般のビルオーナー
にも採用してもらえばもっとビルもオーナーも元気にできる」 という思いを
強く持ち、これらの経験とノウハウを、中小オフィスビルのオーナーの役に立
てたいという気持ちから独立起業。
一級建築士、宅地建物取引主任者、不動産証券化マスター、ビル経営管理士、
ファイナンシャルプランニング技能士 、管理業務主任者、日本ホームインス
ペクターズ協会公認ホームインスペクター
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02 ┃インスクエア【夜】の1時間セミナー開催
┃平成２５年度と平成２６年度の補助金について、担当者に直接
┃聞けるイベントです！
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┃ インスクエア特典：インスクエア会員【無料ご招待】
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インスクエア恒例 【夜】の1時間セミナーです。
補助金について、普段から持っている質問や具体的な相談を直接聞いてしまお
うというこの企画。
今回の講師は、関係部署のご担当者様をお招きしました。
さあ【夜】たったの1時間なんでも聞いちゃいましょう。
【インスクエア夜の1時間セミナーご案内】
日時：2014年3月5日（水）18：00～19：00
会場：アットビジネスセンター 池袋駅前（池袋駅徒歩１分）
講師：スペシャルゲスト
経済産業省 関東経済産業局 地域経済部 地域振興課 ご担当者様
定員：30名
参加料：一般参加者1,000円【インスクエア会員・メルマガ会員無料】
※申し込みはこちら⇒ http://in-sq.com/other/schedule.html
メルマガ会員の方は、クーポンコード『補助金』を必ず入力してください。
【内容】
・平成25年度補正予算及び平成26年度予算 経済産業省 施策説明
※申し込みはこちら⇒ http://in-sq.com/other/schedule.html
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03 ┃ その他のお知らせ
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┃ 1. インスクエア最新情報
┃ ２. インスクエア上野、横浜関内のお知らせ
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≪インスクエア最新情報≫
□ サポーターに目利きリスト登場 □
インスクエアには、サポーターという組織があるのをご存知ですか？
めったに出会えないその道のプロに相談できる出会いを作ります。
今回は「TVショッピングのプロ 目利き人」です。
「目利きリスト」ってなんだ？って思われる方どうぞこちらのレポートを
ご覧ください。
≪インスクエア上野、横浜関内のお知らせ≫
横浜エリアのビジネスゾーン関内に『インスクエア横浜関内』
上野駅近く不忍の池を見下ろす絶好のビジネス環境に
『インスクエア上野』がオープン。
この二つの施設には初の試み盛りだくさん
いままでのレンタルオフィスの感覚を覆すコストパフォーマンスです。
ワンランク上の大人のデザインなのに超格安
横浜関内 http://in-sq.com/kannai/index.html
上野 http://in-sq.com/ueno/index.html
窓面が多い大型施設 抜群の明るさ
低価格ハイグレードのコストパフォーマンス
Ｗ１４００の大型デスクでゆったり執務
※ただ今オープンキャンペーンを実施しています。【無料特典】多数あります
この機会に是非見学にお越しください
お問い合わせは、０３－６８６８－４３４４ まで。
★インスクエア 関連WEBサイト★
【インスクエア池袋公式サイト】
http://in-sq.com/index.html
【オフィス探しのポ－タルサイト】
http://www.at-office.co.jp/
【レンタル会議室探すならアットビジネスセンター】
http://abc-kaigishitsu.com/
【インスクエア公式サポーター 営業支援担当（株）東京事務所】
http://www.tokyojimusyo.com/
【ビジネスコンテンツアグリゲーション（株）ＰＤＢマーケティング】
http://www.p-db-m.com/
【インスクエア公式サポーター ＩＴ担当（株）ＣＮＥＴメディアサービス】
http://www.cnet-media.co.jp/
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