『不動産投資を読み解く 第４回』 インスクエア ビジネスニュース Vol.487
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■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━[vol.487] 2014/03/08━━■
‥‥◇◆ 目次 ◆◇‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
01:本日のコラム…『 不動産投資を読み解く 第４回 』
／ 石田 竜一（株式会社バリューレイズ代表）
02:その他お知らせ
１ インスクエアの最新情報
・サポーターに実演販売プロモーター登場
・インスクエア上野、横浜関内のご案内
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01 ┃ 本日のコラム － 『 不動産投資を読み解く 第４回 』
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┃ ／ 石田 竜一（株式会社バリューレイズ代表）
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株式会社バリューレイズの石田竜一です。主に、東京都心部の個人オーナーさ
ん向け中小ビルの賃貸運営や、資産活用のコンサルティング事業を行っています。
投資としての「不動産賃貸業にまつわるリスク」について、カテゴリー別にひ
とつひとつ検証していきます。
・値下がり（キャピタルロス)のリスク（前回記事ご参照）
http://melmaga.in-sq.net/businessnews/20140222
・保有中のキャッシュフロー減（インカムロス）のリスク
（空室発生、賃料値下がり、滞納、修繕費等のコスト増）
・いろいろとメンドくさいことが起こるリスク
（事件や事故、訴訟など）
・そもそも資産がすべてパーになってしまうリスク
（天災や戦争など）
・金融的なリスク
（金利変動や銀行の態度の豹変、売却時のタイムロスなど）
今回は、前回の記事に対していただいたご質問についてお答えします。
〉建物は最終的に無価値になりますが、土地の価値は景気や相場に左右される
ことはあっても、絶対的な価値が原則的に変わることはありません。
Q:どうしてそう言い切れるのでしょうか？私のようなしがない一塊の人間にと
っては不動産購入は大変な金額です。今購入したとして土地の価値は30年後
に激減してしまうことはないとどうして言い切れるのでしょうか？
A:土地の売却価格が将来変動するリスクは当然あります。
但しそれは相場の変動によるものですので、減価償却することがない土地は、
本質的にその利用価値は変わらないという意味です。
人口減が進んで「もうこの辺の土地もずいぶん安くなったよ」などということ
もあります。この場合も土地自体が減価償却するわけではなく需給環境が変わ
ったことによって相場が変動したわけですが、土地自体が償却して無価値にな
ったわけではありません。
大きく需給環境が変わる例としては他に、周辺の開発が進んで相場が上がった、
などということもありますが、これはある程度予測がつきます。
但し、戦争や大地震などによりその土地がそもそも使用できないくらい傷んで
しまった場合は土地の本質的な価値が毀損する場合があります。
（今回の大地震で海没したり原発で汚染されたりした場合がそうです。心から
お見舞い申し上げます）
〉相場的に値下がりしていても、普段は賃料収入があるから売らなくてもいい
Q:なぜ賃料収入があれば売らなくてもいいのでしょうか？
どんどん入居者がいなくなって賃料を値下げしなくてはならなくなってローン
の返済よりも下回るようになってしまったら売らなくてはお金の持ち出しにな
ってしまいませんか？
A:まさにおっしゃる通りで、借入れをして投資用不動産を購入した場合、その
返済よりも収入が下回ってしまうとお金が持ち出しになってしまい売らざるを
得ない状況になることがあります。
長期的に安定した不動産投資を行うには、どの程度賃料収入が減ったら持ち出
しになってしまうか、このポイントをきちんと見極めておくことが大事です。
このとき当然ながら、どういうローンの返済計画をたてるかによって、同じ不
動産でも持ち出しになるポイントが変わってきます。
金利が高いか安いか、固定か変動かなども気になるところですが、何年で返済
するのか、借入金の割合などのバランスが非常に大切です。
このバランスに余裕を見ておくことで、収入がある水準まで減少しても売らず
にそのまま保有していることが可能になります。
（借り入れなしでもともと持っている人は、売らなければいけないポイントが
とても低いわけです）
賃料収入を獲得する源泉である不動産の競争力の見極めと、金融的なバランス
が不動産投資を成功させるカギとなります。
他にもご質問をお待ちしております！
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▼プロフィール：
インスクエアメルマガ編集委員、営業・販売支援担当
・氏名：石田竜一(イシダリョウイチ）46歳
・出身：福井県福井市
・高校/大学：福井県立藤島高校 / 早稲田大学理工学部建築学科
・役職：（株）バリューレイズ 代表取締役 http://valueraise.jp/blog/
・職種：中小ビル賃貸運営・資産コンサルティング・相続税対策
・経歴：
１９９０年㈱リクルートコスモス（現㈱コスモスイニシア）入社後、
㈱リクルートビルマネジメント（現㈱ザイマックス）にて、事業用オフィスビ
ルの運営、大手法人保有不動産の運営アウトソーシング受託、不動産の有効活
用コンサルティングに従事する。
途中、メガバンクとの合弁会社である㈱マックスリアルティー社にて不良債権
担保不動産の評価・売却、国内および外資系不動産投資ファンドのアセットマ
ネジメント責任者を歴任。
２００８年 ㈱バリューレイズ 設立
サラリーマン時代の経験から「プロのビル運営ノウハウを一般のビルオーナー
にも採用してもらえばもっとビルもオーナーも元気にできる」 という思いを
強く持ち、これらの経験とノウハウを、中小オフィスビルのオーナーの役に立
ちたいという気持ちから独立起業。
一級建築士、宅地建物取引主任者、不動産証券化マスター、ビル経営管理士、
ファイナンシャルプランニング技能士 、管理業務主任者、日本ホームインス
ペクターズ協会公認ホームインスペクター
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02 ┃ その他のお知らせ
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┃ 1. インスクエア最新情報
┃ ２. インスクエア上野、横浜関内のお知らせ
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≪インスクエア最新情報≫
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