『不動産売買のアレンジ』 インスクエア ビジネスニュース Vol.1036
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■━━━━━━[vol.1036]2016/06/03━━■
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01 ┃ 本日のコラム －『 不動産売買のアレンジ 』
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┃ ／ 藤田 幹夫（PDBマーケティング株式会社）
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PDBマーケティング藤田です。
毎週金曜は、30万社HPコンテンツビジネスの市場開拓活動を準リアルタ
イムでお伝えしています。
今日は、本流を離れてアドバイザーとして対応した不動産売買についてご
紹介します。
不動産に限らず色々な資産譲渡、取得の方式として参考になれば幸いです。
今週月曜に、買い手側FA=フィナンシャルアドバイザーとして関与してき
た、不動産会社の譲渡が完了しました。
会社の譲渡は私自身も、あまり珍しくはないのですが、今回の案件は会社
の事業ではなく、実質的には不動産の売買を会社譲渡として行いました。
対象となる不動産が、非常に広く「筆」といわれる登記単位が細かく分か
れている場合、直接不動産売買を行うのと比較して、手続きが簡単になり
ます。
転売を想定している場合など、特にその違いが大きくなります。
今回は1000筆ほどありましたので、個別に譲渡すると所有者移転登記も
大変です。転売時にも再度の変更が発生します。
代表者個人名義と法人名義に分かれていたのですが、法人名義にまとめて、
その法人（会社）を譲渡する方式としました。
この方式の場合、不動産の所有者には変更がありません。
不動産を所有する会社のオーナーが変化します。
つぎの転売時にも、同じく会社の譲渡として実現します。
このケースは初めてでしたが、不動産が主たる資産である会社の評価方式
は、通常の純資産を基準として、多少変形となります。
ここには専門家のノウハウをお借りしました。
売り手、買い手の希望金額も一致して、基本合意成立から3か月で、資金
決済、会社株式譲渡終了でした。
会社は株主のもの、会社の資産は売買しなくても、会社を譲渡することで、
権利は移動します。
会社の意思決定は、代表取締役、取締役会で行われ、取締役の選任は株主
総会です。
会社運営のルールは、そのまま適用されます。
発行済み全株式を取得とともに、現取締役辞任、株主総会開催により新取
締役選任です。
全株式を取得することで、会社法、定款に定める株主総会開催期日の制約
も回避できますから、即日開催です。
譲渡日にすべて実施できました。
新規のオーナーが所有不動産を事業としての活用、もしくは活用する転売
先を探すこととなります。
会社譲渡は、非常にシンプルです。
所有の移転登記を1000筆行う必要はなく、一つの会社の取締役の変更登
記で、権利移転が完了です。
転売時に利益が発生した場合は、株式の譲渡利益ですからオーナーの譲渡
利益に対する税率は20％となります。
これもわかりやすい。
法人所有資産として、扱うことのメリットは、大きいようです。
私が関係してきた従来のMA、事業譲渡は、企業価値を生み出す、現在の事
業活動に注目し、さらに将来得られるかもしれない、期待価値を増幅する
ことが多かったのですが、今回は所有資産、それも一番基本となる不動産
の価値が会社の価値でした。
買い手は取得した土地に対して、観光開発、温泉などの資源開発などによ
って付加価値を付ける活動に入っています。
会社の資産=ヒト、モノ、金に対する価値向上を図る行動は同じです。
事業企画、創意工夫が価値を生み出します。
事業企画の実施には、かなりの開発投資は必須です。
実施者の関心を引き付ける提案活動に入っています。
私のAPIエコノミー事業も技術習得と併せて、メニューを広げています。
銀聯、アリペイ決済APIの準備に入っています。
今日はIBM API Connect ハンズオンセミナーです。
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▼プロフィール：インスクエアメルマガ編集委員、営業支援担当、起業塾長
・氏名：藤田 幹夫（ふじた・みきお）64歳
・出身：香川県丸亀市
・出身高校／大学：香川県立丸亀高校／京都大学理学部
・役職：PDBマーケティング 代表取締役
知恵と工夫で、コンテンツアグリゲーションを追求します。
・mail:fujita@p-db-m.com
・経歴：1974年 株式会社日本ビジネスコンサルタント 入社
1987年 兼（財）データベース白書編集委員2008年廃刊まで
2009年 PDBマーケティング株式会社代表就任（現在に至る）
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