『住宅すごろくの終焉と既存住宅の活用―空き家の抑制』 インスクエア ビジネスニュース Vol.1139
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■━━━━━━[vol.1139]2016/11/08━■
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01 ┃本日のコラム －
┃『住宅すごろくの終焉と既存住宅の活用―空き家の抑制』
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┃ ／ 重村達郎（弁護士）
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少子高齢化や人口減少社会に対応して，政府による新たな住宅政策の
方向性が住生活基本計画で示されています。
その中で、住宅ストックの活用について、「住宅すごろくを超える新た
な住宅循環システムの構築」、「建替えやリフォームによる安全で質の高
い住宅ストックへの更新」「急増する空き家の活用・除却の推進」の３
つの目標を掲げ、住宅のストック＆フローを促すとされているのが注目
されます。
30代後半から40代で夢のマイホームを手に入れて，住宅・教育ロー
ンの返済にあえぎながらも家族のために頑張るというのが日本の中堅サ
ラリーマンの標準的な生き方であり、これまで日本の社会・経済を支え
てきた大きな要因でもありました。
この生き方を居住形態にたとえると、右肩上がりの経済の下では、「方
荘号字」のごとく、学生・独身時代の下宿・アパート暮らしから、結婚
―マンションの購入を経て、更にそれを売却し、ようやく辺鄙な郊外に
戸建て住宅を手にして上がりという住宅双六の構図があったわけです。
もっとも、最近の学生や社会人は、キッチン・風呂付きのマンション
暮らしから始まることが多いですから、私の学生時代のようにパンの耳
をかじったり、電気ごたつで暖を取るような寮や「方荘」の貧乏暮らし
は相対的に少なくなりつつありますが。
政府による金融・税制等を通じた持ち家政策により、これまで日本で
は、スクラップアンドビルドで毎年100万戸近くの新築住宅が建設さ
れ、反面、築２，３０年を経た木造中古住宅などはほとんど価値がない
ものとされて、土地代金から建物解体費用を引いた取引価格になってい
ました。
しかし、これは社会的にも資源の無駄使いであり、まして、高齢者―
人口減少社会の下で、空き家が800万戸を超え全住宅戸数の15％近く
に上る中で、早急に、既存の住宅ストックを活用し、欧米諸国のよう
に良質な中古住宅の普及・流通を通じた住宅の循環システムに変えて
いく必要があります。
今後、リフォームの市場規模として20兆円が見込まれており、住宅
には幅広い関連産業が付随するので、米国の住宅統計が日本における
景気指標にも影響を及ぼしているように、内需拡大、経済への波及効
果は大なるものがあります。
政府は、既存住宅の流通を現在の4兆円から8兆円に倍増する目標
を掲げ、この５月から宅建業法を一部改正し、不動産会社は不動産取
引の媒介契約締結時や売買契約締結時に建物診断（インスペクション）
に関する説明が義務づけられることになりました。
このインスペクション制度を不動産会社等が任意で加入する既存
（中古）住宅瑕疵保険制度とあわせて活用すれば、中古住宅取引に伴
う欠陥住宅への不安や懸念が和らぐとともに、建物毎に補修・リフォ
ーム履歴を整備することにより、資産価値の高い良質な中古住宅の取
引促進が期待できます。
ホームインスペクションと呼ばれる民間の建物診断では、５～１０
万程度でホームインスペクター（住宅診断士）が大まかな住宅の劣化
状況、構造や設備の欠陥の有無、要補修箇所や補修費用などをアドバ
イスしてくれます。
ですから、売主・買主ともこうした住宅診断を経た上で取引するよ
うになれば、「安かろう，悪かろう」，瑕疵担保責任は負わないといっ
た中古住宅取引はだんだんと淘汰され、住宅流通に占める既存住宅物
件の割合も現在の約15％から米国並みの約9割とまではいかないまで
も相応に増えて，資源の有効活用及び空き家対策に資することにもな
ります。
何、○○と畳は新しい方がいいって？中古住宅の普及は，それ以前
に嗜好・ライフスタイルや文化、哲学と絡んでいるのかも知れません
ね。
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▼プロフィール：
・氏名：重村達郎（しげむらたつろう）
・ひまわり総合法律事務所 弁護士（大阪弁護士会）
t-shigemura@himawarilaw.com
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京都大学法学部･経済学部卒
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